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명도후기

[명도후기] 명도 강제집행과 합의의 차이

경매아카데미스텝01님 | 2017.07.28 | 조회 404

안녕하세요, 갑작스럽게 기온이 확 내려가면서 겨울이 됐습니다.

어제는 이른 겨울 명도를 진행하면서 처음으로 손과 발이 시렸던 하루였습니다.  

점유자를 이사보내는 과정에서 대기하는 시간이 제법 길게 느껴지지만,

낙찰자의 기다림은 저보다 더 길게 느끼기에 점유자들을 재촉합니다~

 

 

 

오늘은 강제집행과 합의의 차이에 대해서 이야기해볼까 합니다.

경매물건의 낙찰 이후 잔급 납부를 완료하고 본격적인 명도가 시작됩니다.

과정상 때로는 수월한 경우도 있지만, 대부분이 쉽지만은 않습니다.

따라서 전에도 말씀드렸듯이 명도의 과정에도 점유자와의 밀당이 필요하다는 것이죠. 


 

기본적으로 점유자들은 부동산 경매를 당한 입장이기 때문에 

명도하는 분들께 적대적인 반감을 갖고 있습니다. 

낙찰자와 점유자의 중간 입장인 저로서는 일단 점유자들에게 접근할 때,

그들의 경매 당한 사연과 자초지종에 귀를 기울이며 친밀감을 상승시킵니다.

 

 

점유자와 친밀감을 상승시키면서 그들의 요구 사항을 이끌어내고,

낙찰자와 점유자간의 의견들을 전달하는 과정에서 

점유자와의 친밀감은 명도를 복잡하지 않게 마무리 할 수 있는 요소로 작용하기도 합니다.

  

 

간혹 점유자들 중에서 자기들에게 유리한 입장만을 내세우면서

합의가 아닌 통보만 하는 경우가 있습니다. 

이런 경우에는 낙찰자와 중간 입장인 제가 냉정함을 유지하는 것이 가장 중요하며,

점유자와 거리를 일정 부분 유지하면서 법적인 절차를 동시에 진행하는 것이 좋습니다.



 

고집불통의 점유자와 일정한 거리를 두고 법적인 절차를 진행하면서   

점유자들에게 무언의 압박을 시작하면 어느 순간 명도의 끝이 보이기 시작합니다.

과연 이번 명도를 강제집행으로 해결하느냐, 합의로 해결하느냐 말이죠. 



 

명도에서 강제집행과 합의는 분명 종이 한 장 차이 입니다.

점유자와 낙찰자가 서로에게 감정과 무리한 요구가 발생된다면 강제집행의 가능성이 높아지고,

각각의 요구 사항을 일정 부분 양보한다면 손쉽게 합의로 끝맺음 할 수 있습니다.



 

미납관리비가 1,000만원에 육박하거나 점유자의 과도한 이사비용 요구의 경우에만

강제집행에 대한 실질적인 이득이 발생하며, 이 외에는 대부분 이사비를 낙찰자와 점유자의 

중간값에 수렴시키기 때문에 강제집행과 합의의 비용 차이는 크지 않습니다. 

 

또한 강제집행 진행시 법적인 절차마다 진행 소요시간이 발생하며 

대출을 이용하신 낙찰자분들은 비용 측면에서 부담이 될 수 있기 때문에 

무리한 요구 사항이 아니라면 적정선에서 합의를 통해 명도를 완료하는 것이 좋기 때문입니다.

그렇기 때문에 이왕이면 낙찰자분들께 합의를 통한 명도 마무리를 권유드립니다.



이쯤에서 강제집행과 합의의 차이에 대해서 마무리하고, 명도 완료한 집의 내부를 살펴보실까요? 

3년된 아파트이기 때문에 내부 상태가 매우 양호했습니다.

최근 트렌드를 반영한 구조이기 때문에 실거주 및 임대하기에 좋습니다.^^



 

부동산경매 특성상 내부를 살펴볼 수 없다는 점이 아쉽지만,

내부가 수리가 됐거나 오늘 소개해드리는 집처럼 내부가 깨끗한 경우 

명도하는 제 입장에서도 뿌듯하고, 낙찰자의 만족도도 굉장히 높아지게 됩니다.^^ 



 

 

여성분들은 따로 화장대 구입이 필요 없답니다~

파우더룸이 적용된 최신식 구조이기 때문이죠.^^



 

점유자가 화장실도 깔끔하게 잘 사용해서 

바로 사용해도 무관할 정도였습니다^^ 



아이들이 신나게 뛰어 놀 수 있는 공간도 바로 앞에 위치하고 있습니다. 

해질 무렵 '얼른 집에 와서 밥먹어~!' 라고 외치시던 

어머니와 유년 시절이 생각나네요^^   

 

 

거실에서 바라본 바깥 풍경입니다~

앞이 확 트이고 수목이 많아서 4계절의 변화를 느낄 수 있고

멋진 절경이 펼쳐져서 리조트에 온 것 같은 느낌을 받았습니다.

이상 오늘의 명도 리포트였습니다~^^

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